BUILT TO SUIT

No Brasil, o built to suit é conhecido como “locação sob medida”, “locação sob encomenda” ou “locação com obrigação de fazer”.

O built to suit consiste em um negócio jurídico por meio do qual um investidor aceita adquirir um bem e nele fazer uma construção ou uma reforma substancial de acordo com as necessidades e especificações do futuro locatário, alugando o imóvel para o locatário que encomendou o bem, geralmente por um longo prazo, recebendo como contraprestação alugueis que remuneram não apenas o uso do bem, mas também os investimentos que foram feitos.

Resumindo, é uma espécie de locação na qual o bem locado foi construído ou reformado pelo futuro locador de acordo com as exigências e parâmetros feitos pelo futuro locatário.

O built to suit existe na iniciativa privada há muitos anos, mas só recentemente foi regulamentado pelo legislador. A Lei nº 12.744/2012 inseriu um artigo na Lei de Locações (Lei nº 8.245/91) tratando sobre o tema:

Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.

Em geral, os contratos de built to suit são de longo prazo (20 anos, p. ex.) e com cláusula penal muito alta para o caso de distrato. Isso porque o valor do aluguel abrange não apenas a remuneração pelo uso do bem, mas também um retorno para o investimento realizado pelo locador para a aquisição, construção ou reforma da coisa locada.

Trata-se de uma modalidade de locação na qual as obrigações contratuais de ambas as partes são fixadas antes da construção ou até antes mesmo da aquisição do imóvel. Esse tipo de negócio é novidade na Administração Pública, mas existe há muito tempo na iniciativa privada, sendo bastante comum nos EUA, por exemplo.

Antes da Lei nº 12.744/2012, o built to suit era considerado um contrato atípico. Com a inserção do art. 54-A na Lei do Inquilinato, prevalece que possui natureza jurídica de um contrato especial de locação.

A possibilidade do built to suit nos contratos envolvendo a administração pública foi agora expressamente introduzida pela Lei nº 13.190/2015, que ampliou o âmbito de incidência do Regime de Contração Diferenciada – RDC, previsto na Lei nº 12.462/2011:

Art. 47-A. A administração pública poderá firmar contratos de locação de bens móveis e imóveis, nos quais o locador realiza prévia aquisição, construção ou reforma substancial, com ou sem aparelhamento de bens, por si mesmo ou por terceiros, do bem especificado pela administração.

Por fim, nos contratos de built to suit, as condições são previamente estabelecidas antes mesmo do locador adquirir ou reformar o imóvel, pode, inclusive, já ser proprietário do bem e nele apenas construir ou adquiri-lo efetuando a construção ou reforma do bem para fazer a locação sob encomenda, seja na esfera privada ou pública.

Certamente, os interessados nesse tipo de negociação devem ter extremo cuidado na confecção do contrato e regras da negociação, pois, inevitavelmente, envolverá valores consideráveis e prazos longos.

*Ana Paula Bazílio, advogada do Escritório Marcelo Barcelos Sociedade de Advogados